Фонди Фінансування Будівництва

Новий закон "Про фінансово-кредитні механізми і керування майном при будівництві житла й операцій з нерухомістю" набув чинності 01.01.2004 г. і дозволив відкриття финасових компаній, засновниками яких, як правило, виступають великі будівельні компанії або інвестори.

Законом передбачено існування двох видів Фондів, у першій його частині мова йде про порядок створення й діяльності Фонду Фінансування Будівництва (далі ФФБ), у другий - про Фонд Операцій з Нерухомістю (далі ФОН).

ФФБ - це спеціалізований фонд спільного інвестування, напрямок інвестицій якого винятково нерухомість. Примітний той факт, що по своїй суті ці фонди - різновид ІСІ, але регулювання їх діяльності перебуває в окремім правовім полі, що викличе певні труднощі для реалізації закону в першу чергу для Керуючої компанії (у керуванні не повинно бути ніяких інших фондів).

 

Під ФФБ (ФОН) розуміються засоби, передані управителеві в керування, які він використовує на умовах правил фонду й договорів про участь у ФФБ (сертифікату ФОН). Ці фонди створюються з метою забезпечення будівництва житла або приміщень соціально-побутового призначення за рахунок фізичних і юридичних осіб з передачею такого житла або об'єктів соціально-побутового призначення від Забудовника інвесторам (довірителям) у власність після введення до експлуатації такого об'єкту нерухомості.

 

Учасниками фінансово-кредитних механізмів, згідно закону № 978 є:

Довіритель - особа, яка передає керування майном у довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ.

Забудовник - особа, яка може бути Замовником об'єкту, згідно чинного законодавства й уклало договір з Керуючою Компанією.

Страхова компанія - здійснює страхування об'єкту на користь управителя. Договір укладається між Будівельником і Страховою компанією.

Керуюча компанія фонду - фінансова установа, яка здійснює керування майном, отриманим у довірче керування, вид діяльності якої винятковий і ліцензується Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг. Компанія функціонує в інтересах довірителів і відповідає перед ними своїми страховими резервами.

 

Відмітною рисою спеціалізованих фондів є повний контроль із боку Керуючою компанії за діяльністю й фінансовим станом Будівельника на період освоєння інвестицій.

Управитель створює фонди за власною ініціативою. На підготовчому етапі розробляє правила фонду, які регламентують порядок взаємодії Забудовника, Управителя, і довірителів; установлюють порядок, умови, особливості й обмеження керування ФФБ і регулюють інші умови роботи фонду, по суті, правила є публічною офертою для вступу у ФФБ. Вони є обов'язковими до виконання всіма учасниками.

 

Цей етап є дуже важливим, тому що саме правила й договір визначають основу взаємодій усіх учасників і після визнання довірителем правил і підписання договору, КК не має права вносити зміни в правила без узгодження з усіма довірителями.

Між Управителем і Будівельником полягає генеральна угода й пакет договорів, установлений законодавством. Після підписання договору з довірителями відбувається акумулювання засобів у фонді (на окремому банківському рахунку) і перерахування їх Управителем відповідно до графіка, затвердженого сторонами. Будівельник здійснює будівництво відповідно до графіка, по закінченню будівництва передає нерухомість у власність довірителям.


Обов'язковими умовами є:

• договір застави (іпотеки) на об'єкт будівництва;

• договір страхування на користь керуючого (страхова компанія визначається Керуючим);

• рахунки забудовника, підрядників і всіх учасників будівництва повинні бути відкриті в обраному Управителем банку.

На всьому етапі будівництва Управитель здійснює контроль цільового використання коштів Забудовником, якості й строку будівництва, фінансового стану компанії.

ФОНД ОПЕРАЦІЙ С НЕРУХОМІСТЮ

Фінансова установа за власною ініціативою може створювати ФОН. Він не є юридичною особою. Управитель розробляє Правила фонду, інвестиційну декларацію, проспект емісії. ФОН вважається створеним, коли підписані правила, укладений договір між Управителем і Будівельником, договір іпотеки.

Управитель ФОН інвестує засоби, притягнуті від продажу сертифікатів в операції з нерухомістю, дістає прибуток від цих операцій і розподіляє прибуток серед власників сертифікатів на умовах Правил ФОН.

ФОН створюється на строк, зазначений у проспекті емісії й до його закінчення не бере на себе зобов'язання по викупу сертифікатів. Управитель ФОН може робити операції з нерухомістю на свій розсуд з метою одержання максимального доходу власниками сертифікатів. Уся нерухомість страхується на повну вартість Управителем.

Взаємодії Управителя й Будівельника відбуваються в такому ж порядку, як і у ФФБ.